10.07.2011 |
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Oberster Gerichtshof - Gefährliche Steckdose senkt den Mietzins auf Null - Mietzinsminderungsanspruch wegen mangelhaftem Zustand des Badezimmers
Besonders im Bereich des Wohnrechts werden viele Problemstellungen durch Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs aufgegriffen und geregelt.
§ 1096 ABGB (§ 1 Abs 4 Z3 MRG)
OGH 26.4.2011, 5 Ob 2/ 11s
Diese neue OGH Erkenntnis ist wegen der brennenden Thematik bezüglich Mietzinsminderungsansprüchen auf Grund von Mängeln an einem sanitären Raum bahnbrechend.
Da die Mietzinshöhe in den letzten Jahren stark gestiegen ist und man während einer Wohnungssuche häufig auf Mietobjekte stößt, bei denen die hohe Miete in keinem Verhältnis zur angebotenen Wohnfläche beziehungsweise Wohnqualität steht, ist es angebracht, dass der angehende Mieter gut über seine Rechte informiert wird.
Schon alleine aus dem Grund, dass der Mieter der schwächere und abhängigere Vertragspartner ist. In vielen Fällen besteht ein gewisser Druck, innerhalb kürzester Zeit eine Wohnung zu finden, wodurch der Mieter dem Vermieter und dessen Forderungen mehr oder weniger ausgeliefert ist.
Gerade Studenten benötigen oftmals eine Wohnung, die leistbar ist, und ohne dass sie dabei das Studium wegen zu hoher finanzieller Belastung oder Problemen mit dem Mietobjekt (technische bzw. gesundheitliche Probleme) vernachlässigen zu müssen.
Gut zu wissen ist jedenfalls, worauf man bei Vertragsschluss achten muss und kann, um so eine sachlich gerechtfertigte Mietzinshöhe zu
verhandeln.
Besonders erwähnenswert ist die Tatsache, dass Mängel bei Übergabe nach Vertragsabschluss bereits schriftlich festgehalten werden sollten, um bei Nichtbehebung einen Mietzinsminderungsanspruch geltend machen zu können:
„Ist das Bestandsstück bei Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandszeit derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt, so tritt auf Grund der speziellen Gewährleistungsbestimmungen des § 1096 (1) S2 ex lege vom Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung im Maße der Unbrauchbarkeit eine Zinsbefreiung(-minderung) ein.
Dank dieser Entscheidung weiß man jetzt, dass zum Beispiel alleine das Fehlen einer Badezimmerentlüftung eine Zinsminderung von 10% rechtfertigt. Oder, dass man bei Wohnungsbesichtigungen immer auf allfällige schlecht installierte Elektrokonstruktionen wie z.B.: Steckdosen, Deckenleuchten etc. achten sollte.
Diese Entscheidung ist wichtig, da sich nun Beurteilungen weiterer Rechtsstreitigkeiten an dieser orientieren können.
Für in Häusern gelegene Mietobjekte, die im Wohnungseigentum stehen und nach 1945 erbaut worden sind, können die Vorschriften des Mietrechtsgesetztes nur sehr einschränkt angewendet werden, wodurch der Mieter besser gestellt ist, da die speziellen Zinsminderungsansprüche des §1096 ABGB zu berücksichtigen sind.
Eine junge Entscheidung des Obersten Gerichtshofs behandelt die Thematik eines sich im mangelhaften Zustand befindlichen Badezimmers einer Mietwohnung:
Es ist alleine schon wegen der speziellen Gebrauchsfunktion eines Badezimmers nicht angemessen, aus dem Verhältnis der Größe des Badezimmers zur Größe der restlichen Wohnfläche das Ausmaß der beeinträchtigenden Abweichung der Verwendbarkeit, die nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt, zu ermitteln.
Des Weiteren begründet alleine das Fehlen einer Badezimmerbelüftung eine Mietzinsminderung von 10%, was das Argument der Erstinstanz- durch Öffnen der Türe käme es zur nötigen Belüftung- entkräftet.
Außerdem wurde das Problem der gefährlichen Elektroinstallationen von den Vorinstanzen weder angesprochen noch geklärt. Nach dem Mietzinsbildungsbereich des MRG können diese Mängel sogar zur gänzlichen Unbrauchbarkeit der Wohnung führen.
Zu guter letzt ist die Minderung des Bestandzinses, die aus allen Mängeln hervorgeht, durch Vergleich des Bestandzinses, der ohne Mangel und jenem, der mit Mangel für das Bestandobjekt am Markt zu erzielen ist, zu ermitteln.
Der Unterschied zu normalen zivilrechtlichen Gewährleistungsansprüchen liegt darin, dass der Vermieter nicht nur die schon bei Übergabe bestehenden Mängel auszubessern hat, sondern auch jene, die während der Benutzung der Wohnung (ohne Verschulden des Mieters versteht sich) entstehen.
Johanna Klein, Praktikantin
RA Dr Johannes Eltz
der diese OGH Entscheidung erkämpft hat
Fotos: Plugwash